锦鸿佳园小区一角

催缴通知函

近年来，商品房的普及率已从大城市向县城甚至乡镇转移，入住率不断提升。住宅需求得到满足后，业主们越发重视小区配套的物业服务水平，但在日常生活中，物业、业主及业主委员会三方的关系似乎像“三国演义”，究其缘由，皆绕不开一个关键词——物业费。

空置房业主是否要交物业费？小区公共收益由哪一方支配？物业及业委会由哪些职能部门监督？带着这些问题，记者走访了尤溪县多家物业公司、小区业委会及相关部门，从众多不同视角中寻找参考答案。

物业费该不该交？ 怎么交？

“我一家人常年在省外，新房没装修没入住，没有享受到物业相关服务，为什么要缴纳全额物业费？我只愿意按一定比例缴纳。”2023年12月，城关镇三奎新城一小区业主刘先生收到小区物业发来的律师函，要其补缴2年多的物业费5000余元。

“在小区建设期间，开发商就已经按照小区的楼栋、绿化等规模配备好物业团队，物业费的收取标准也是写入购房合同的。交房后，物业团队就得做好客服、工程、保洁、秩序、绿化等日常服务工作，我们不会因为空置房业主没有入住而减少工作量。而全额收取物业费也是有法律规定的。”对于刘先生提出的要求，该小区物业经理颇感无奈。

在现实的物业管理服务中，遇到难以解决的纠纷时，业主们常以拒交物业费表达不满。

“有一回，我煮晚饭时突然停电。物业人员上门查看后称楼栋的总电闸运转正常，是我家屋内出了问题，并说屋内不归他们负责，要我自行解决！”余女士愤怒道，小区收取每平方米1.2元的物业费，但业主遇到困难时，物业公司却只想着撇清关系，那自己就有权利拒缴物业费。

空置房是否该全额缴纳物业费？业主是否有权拒缴物业费？《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

业委会、物业公司和业主

都挺难？

物业公司如何界定服务范围？业主遇上糟心事该找谁解决？业委会是否能推动物业服务水平提升？……物业公司、业委会及业主纷纷直言自己都挺难。

有小区为了维护业主的合法权益，成立了业委会，搭建业主与社区、物业公司沟通的桥梁。锦鸿佳园小区有900多户居民，因无物业公司入驻，现由业委会临时代为管理。通过将小区的物业费、摊位费等作为小区公共收益，业委会相继在小区内建起了廊亭、鹅卵石步道以及儿童游乐园等，并雇佣专人负责小区内的卫生、保洁等工作，让小区能正常运转。

“我们业委会有11名成员，在开展小区各项工作时并非一帆风顺，还得承担着无限的义务。每一个项目落地都必须经三分之二业主同意，项目实施过程中还要回应部分业主的质疑。”肖振荣是大儒名城小区业委会负责人，他说，经数年磨合，如今小区业主、业委会与物业公司配合得很好，小区广场、停车位等修缮一新，还办起了长龙宴等活动，“眼下，小区的电梯、水泵、外墙等基础设施出现老化，修缮设施将是业委会的工作重点。”

“业委会的成员大多为业主无偿兼职，要想成立一套完善的议事规程和监督机制存在难度。如遇到园林发展、设施养护等技术含量高的服务，业委会或将力不从心。而物业管理是按照专业化、市场化运作，更加符合提升服务质量的要求。”尤溪县一社区工作人员说。

“为了保障服务质量，即使住宅内部不属于物业服务内容，我们也会尽力帮助业主解决住宅内如电灯坏了、马桶堵了等问题。但由于一些如噪音等矛盾纠纷解决周期长，常常让业主认为物业不作为而不愿缴纳物业费。为了维持物业日常管理工作，公司只能先行垫付员工工资、公共水电费、维保费用等。”尤溪县一物业公司负责人说，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业公司可以制止但无行政执法权，只能及时向有关行政管理部门报告。

物业矛盾纠纷“硬骨头”

谁来啃？

小区公共收益收支不透明、物业公司占用公共空间……为避免这样的事发生，5月中旬，陈先生所在小区开始筹备成立业委会。“小区入住率达60%，符合成立业委会的条件，通过各楼栋业主微信群接龙情况看，已有300多户同意，而且业主代表人数还在增加。”陈先生说，虽然大家成立业委会的积极性高涨，但他担心业委会被一些人鼓动以谋取私利。

“平常小区以业主自治自管为主，社区负责引导。但对于业委会的成立，社区需要审核业主代表资质，参与业委会成立以及换届期间的各项重要议程，并监督维修基金的使用等。”一社区工作人员表示，针对小区内部难以调解的矛盾，社区也会联合城管局等职能部门协调解决。

但在小区业主与物业纠纷无法调解时，物业公司多选择走法律途径。“对于多次催缴物业费无果的情况下，我们只能收集相关资料上诉至法院，采取强制执行，但这样会加深与业主的矛盾，我们并不希望看到这样的局面。”某物业公司工作人员说。

据尤溪县法院数据显示，物业纠纷类案件逐年呈增加趋势，多数以物业公司起诉为主。其中，物业服务纠纷占60%，公摊费用纠纷占20%，物业合同存在争议占10%，其他类型案件占10%。

“在已依法签订物业服务合同的情况下，法律不保护违约行为，而业主抗辩物业服务质量不达标时，往往存在取证难的问题。”立案庭庭长陈振武说，为了保障各方权益，法院正在积极联合县司法局、城管局等部门，依托物业行业人民调解委员会，探索物业矛盾纠纷化解新途径，让其发挥作用推动物业行业纠纷自治，将矛盾化解在社区。

今年以来，尤溪县城管局、发改局等部门联合，结合近几年尤溪县物业公共收益开展“点题整治”专项工作，切实维护业主的合法权益。“我们在物业公司备案、年终考核等方面实施行业监管，必要时可采取行政处罚手段，以规范物业服务行业。”尤溪县城管局物业办主任陈德君说，除了加强行业监管，更需要多方联动，持续探索丰富多样、轻松舒缓的调解方式，尽量减少直接诉讼，避免激化矛盾，营造和谐的小区生活氛围。